相続不動産の譲渡税が軽減出来る?概算取得費5%計算だけではありません。

不動産コンサルティング(相続・空家対策・任意売却・不動産投資等)のご相談事例

「親の家を整理する」
最近、メディアでも結構取沙汰されていますが、生前親御様がお住まいでいらっしゃったご実家。相続されたお子様が「売る」のか「貸す」のか「保有」するのか等々、お悩みになられるケースが多いことは、以前にこのブログでも記したことがございますが、今回は、「相続を受けた時の納税」について触れてみたいと思います。

多くの相続人様は、親御様がマイホーム(実家を含めた不動産)をご購入になられた頃はお子様だったこともあり、幾らで家を買ったか等お聞きになられたことも無いかと思います。ご購入当時の契約書類や当時の領収証等も、権利証は別にして大事に保管されているケースも珍しいと思います。事実私が過去に相続不動産のご売却をお手伝いさせて頂いた時も「取得費」をしっかりとご把握なされていらっしゃる相続人様はいらっしゃらなかったと記憶しています。相続人様のお住まいは別にあったとすると、相続した不動産を売却した際には、譲渡税と云う税金が課されることになります。ここからが問題です。

通常、譲渡税は買った額(取得費含む)から売った額(売却費含む・建物減価償却加味)を差し引きプラスになっていると課税対象となりますが、この買った額(取得費)がわからなければ、みなし取得費として売買価格の5%とみなされます。例えば、売価3000万円で相続した土地を売却した場合、売却に要した費用を150万円とすると、3000万円-150万円(みなし取得費)-150万円(売却費)=2700万円の譲渡益があったとみなされ、所得税、市県民税、復興税を含め約625万円の譲渡税となり、お手元には約2075万円が残る計算となります。(あくまで概算です。相続税の支払い年度や税制上異なる場合がございます)

まーまー、税金だから仕方無いし、手元にお金が残るのだからと思いがちですが、相当以前からの相続不動産は別にして、現在3000万円で売れる土地が、購入時150万円で買えることなどあるのでしょうか?取得時の資料が残っていればこれ幸いですが、バブル期となる約30年程前にご購入なされた物件だと売却損が出ていても不思議ではありません。

購入時の資料が何も残っていないので諦める前に・・・。ここからが本題です。

先日参加させて頂いた研修会の際、税理士の先生から「税理士法33条の2」の権利に付、お話がございました。全てのケースではない様ですが、場合によっては税理士が客観的事実からおおよその購入額を証明する書類を提出することが出来た場合、手元に契約書の類が無くても取得費を立証出来る場合があるとのお話でした。

たとえば、先程のバブル期のお話は別にして、建物は減価償却があるのでこの際不問とし、親御様が当時3000万円で相続された土地を購入したと云う事実が証明出来れば、先程の計算式で申しますと、取得費が3000万円となり、これに売却費が加算され、実質利益が出ていない訳ですから、譲渡税はかからないと云うお話でした。

私もこれから、もう少し詳しく調べる必要はありますが、先ずはこういう制度があると云うことを皆様に知って頂きたく、本日このブログに記載させて頂きました。

約625万円変わる計算になりますので・・・。600万円あれば・・・。

税理士の先生に、この資料を作成頂く費用をお支払いしても、立証できれば手元に残るキャッシュは多くなりそうです。
どの税理士でもお願いすることが出来るのか?費用はどれくらい必要なのか?資料が何も無しと云う訳にはいかないでしょうから、最低限どの様な客観的資料を準備出来れば可能となるのか?等々、確認事項は山積ですが、ご実家の相続を受けられた皆様。一度税理士の先生にご相談なされてみては如何でしょうか?
そして、その結果ご売却の際には、是非当社へご相談ください。(笑)

只売るだけ、只貸すだけ、只管理するだけ。では無く、そのもう一歩先を行ける不動産業者を目指します。

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