初めての不動産投資をお考えのお客様に。

先日、初めて不動産投資を始められるお客様よりご相談を頂きました内容です。そのお客様、3000万円を少し超える1DKタイプのマンションをご購入し、賃料収入で資産の運用をお考えでいらっしゃったのですが、その時の私の「ご提案」を少し本頁で記載致します。

ご相談者様がご購入をお考えのマンション(仮にAマンション)の賃料相場が約98000円位、投資利回り等を計算してみますと、表面利回りで約3.8パーセント、ネット利回りでは約2.9パーセントになります。キャッシュでご購入をお考えでいらっしゃったので、仮に10年間同賃料で賃貸したとして管理費等を控除した実収入額が月額約76,000円程。10年で約910万円の収入。この10年の間に仮に、3回入居者が入れ替わったとして、改装期間中の空室収入分を不問、改装費用を1回あたり30万円と仮定し差引くと、約820万円の収入を所得税を無視したとして得る計算となります。なので購入・売却諸費用を考慮して約2600万円以上で売却出来れば取引上の「損」は無い計算となります。実際には所得税が課されますのでこれ以上となりますがここでは計算も複雑になるので省略します。

これに対し、私は、初めての不動産投資でいらっしゃると云うことと現金でのご購入をお考えでいらっしゃったことから、ご融資を組み「1棟マンション」のご購入も視野にご提案をさせて頂きましたが、ご希望エリアが現在販売中の物件をみても3億円以上になると云うエリアだと云うことと、初めての不動産投資と云うご事情からも逆にご検討なされていらっしゃる価格の約半分の1,500万円前後の物件のご購入をお奨めさせて頂きました。

仮に、1500万円ででご紹介をさせて頂きました物件を「Bマンション」とすると、今の賃料が70,000円弱。先程と同様に10年間賃貸したとして管理費等を除き、実収月額が約53,000円弱程、10年で約630万円の収入。同様にこの期間に3回入居者の入替があったとして1回あたりの改装費用を25万円とすると、10年で約550万円の収入を得る資産となります。購入・売却諸費用を加味して考慮すると所得税は無視したとして約1200万円以上で10年後に売却出来れば取引上の「損」は無い計算となります。

3000万円の投資で10年間で約820万円の収入。対して1500万円の投資で約550万円の収入。一見、後者の方がリターンは多い様に見えますが、空室リスク等も含めて考慮すると一概に後者が有利とは言い切れません。正直10年後の事なので、どちらがどうと云うことは、誰にも言えないと云うのが実際のところでは無いでしょうか?

只、一つだけ言えるとすれば、ご融資をご利用になるとしても同じですが、現実にお客様のご預金から3000万円強と云うお金が出ていくのと、1500万円と云うお金が出ていくのとの「差」は明確です。

ご保有の資産背景のこともございますので一概には申せませんが、「分散」が全ての投資の基本である様に思います。このことから、ご相談を頂きましたお客様にも先ずは1件最低限の出費で投資用不動産を保有なされ、実際の収支と経営をご体感頂いた後に、2件目3件目とお考えになられてはとご提案させて頂きました。

「リスクヘッジ」は非常に重要かと思われます。

当社では、住宅は勿論、投資用不動産のご購入をお考えのお客様にも、出来る限り「根拠」を示してご提案をさせて頂きます。以前のブログでも記しましたが「不動産屋さんに言われたから」「プロが言うのだから間違いないと思って」とお客様からお聞きする機会も多々ございますが、不動産屋と云っても経験年数も違えば取り扱ってきた業務の内容も異なります。全ての「根拠」をご把握なされご納得のいかれる不動産取引をご推奨させて頂いておりますので不動産取引のセカンドオピニオンとしても是非お気軽にご相談ください。