昭和56年5月31日以前の築年数の土地建物に単独で居住されていた不動産を相続された方に

本日現在、平成28年4月1日から平成31年12月31日迄の売却に対する時限立法ですが、タイトルに当てはまる相続人様は相続不動産ご売却前にご注意ください。

先日お客様より、生前独居だったご兄弟の土地建物を相談者様のお母様が相続を受け、今回相続した不動産を売却した後に気付かれたらしいのですが、「相続によって取得した居住用の空家を譲渡した場合の特別控除の特例」制度についてご相談がございました。

このお客様からの相談内容は売買契約締結後のお話しになっている為、所轄税務署に直接ご相談を頂くことになってしまったのですが、制度の主な概要としては以下になります。

本来、居住用(マイホーム)不動産を売却して取得・売却経費を除いた後、譲渡益が出た場合3000万円迄は譲渡税がかからないと云うのが本則になるのですが、前記の期間中に相続で取得した不動産を売却した場合でも「空家対策」の一環として相続人が住まずともこの3000万円控除が受けれる特例制度がございます。

昭和56年5月31日築(いわゆる旧耐震基準の建物です)以前の土地建物の相続を受けた場合、建物に耐震補強等を行い現行の耐震基準に適合させた建物もしくは解体更地にして土地のみ譲渡した場合が本特例の適用対象(他にも詳細要件はございます)となるのですが、前者の場合は恐らく皆様この辺りの税務面は検討なされた後ご売却をなされるかと思うのですが、後者の場合、解体するのに費用もかかるので取りあえずは建物の瑕疵担保責任は免責として現状有姿として売却されるケースが多いのでは無いかと思われます。

例えば相続不動産を古家付土地として3000万円で売却し、相続財産ゆえ取得費はわからなかったとして売却経費が仮に100万円だったとすると、みなし取得費として売買価格の5パーセント、これに売却諸費用の100万円を控除した額が譲渡税の対象額となります。前記の例ですると、3000万円-150万円-100万円=2750万円。これに5年超の保有期間とすると約640万円の譲渡税のお支払いが必要になり手元には約2110万円が残る計算となります。

仮に上記特例を適用させると、仮に解体費用が150万円程必要になったとしても3000万円-150万円-100万円-150万円(概算解体費用)=2600万円と譲渡益そのものは少なくなりますが、3000万円迄は譲渡税がかからない制度の為、最終的にお手元に約2600万円残る計算となり解体費用を払ったとしても約490万円お手元に多く残る計算となります。

相続を受けた財産だから「節税するのは気が引ける・・・」と云うお思いになられるのもお察し致しますが、お手元の相続財産が「増えた」分、被相続人様のご供養費に充てたり、相続人様の為の費用に充てることで故人様もお喜びになられるのでは無いでしょうか?

税金は国民の義務にも課されていますし国の資本でもありますので、納税額を少なくする「お奨め」ではございませんがそれでも国が定めたルールに基づいての節税はせっかく残してくださった財産の有効な活用の面からも重要に思われます。

「売買代金」だけでは無く、ご購入もご売却も総支払額や総収入額を基準にお考えになられることをお奨め申し上げます。

当社では、解体業者様もご紹介させて頂きます。空家・空地・相続等でご不明な点がございましたら、各士業の専門家ともタイアップしながらワンストップでお応えさせて頂きますので何なりとお気軽にご相談ください。