カテゴリー別アーカイブ: ご購入をお考えのお客様へ

ご自宅の将来についてのご相談(隣地の買増し、賃貸収入)

先日お客様から、隣のお家が売りに出された様なので買増ししようか悩んでいるので相談にのって欲しいとご連絡を頂きました。

発端は築後40年以上の旧分譲地と云うこともあり、互いに越境物がある為、現況の確認と将来建替え時には越境事実を解消しましょうと云う文書を取交す書面の確認のご依頼だったのですが、売りに出されたのであれば、いっその事、ご自身で買い取って取りあえず「賃貸」に出し、家賃収入を得ながら将来お子様がご実家に戻られた際に、今の倍になる敷地に新に建て替えをすると云うご思案をなされていらっしゃると云うものでした。

先ずは私では無く、将来ご実家に戻られると云うお子様にご意向を確認なされることをご提案させて頂いたうえでですが、私は「お薦めしません」とお返事をさせて頂きました。

売買の際には、私に仲介に入ってとのご要望だったのですが、それは別にして。①隣地のお宅も築後40年以上の建物であり、相当な改装が必要になり取得費とは別に過分に改装費用が必要になること②今、ご実家にはお母様お一人がお暮しで、間取り的にも不自由が無い事③将来お子様がご実家に戻られると云うのは確定事項では無く、更にご実家にお帰りになられるとしても早くでも20年後になると云う事情④買増したとしても角地になる等資産価値上昇の期待が少ないと予想される事⑤賃貸に出した場合の収支利回りと空室リスク⑥今のお住まいが、亡きご主人様の残してくれた邸である事。大きな理由として前述の内容からでした。

お子様が20年後とは云えお帰りになられ、「そこ」にお住まいになられるのであれば、今で築40年以上、20年を加算すればご入居の際築後60年以上となる「家」となりますし、20年後のお子様のご年齢から考えると、今の内に現行の建築基準法に則った住まいを、新築しておくのも方法かと思いましたので先ずはお子様へのご相談をご提案させて頂いたのですが、お母様自身はご主人様との思い出の住まいを建替えなされるお考えは一切無く、将来のお子様の為だけに買増しし、それまでは誰かに「貸す」と云う「思い」のみと云うご思案から、今回の買増しのお話しに賛同することは出来ませんでした。(また一つご商売の機会を逃してしまいましたが・・・)

只、今のお住まいに満足されているお母様ですが、築後40年以上経過していることから、昨今の災害等への備えとして、これからより「安心」してお暮し頂く為にも、買増しの「お金」を耐震診断や耐震リフォームに廻すと云うご提案で今回は失礼させて頂きました。

今回はご自宅の将来に対してのご相談でしたが、私共の事務所の近くには、「生産緑地」も点在しております。4年後の2022年、生産緑地指定から30年経過すると云うことで、農地の今後の対応をお考えの方も多いのでは無いかと思われます。農業後継者はもとより人口も減少が懸念されることから、生産緑地に対しての「対策」も今から検討しておく必要があるかと思われます。生産緑地解除後の対応策等、私が思う懸念事項は改めての機会に本ブログで記載しようと考えておりますのでもう少々お待ちください。

話は変わりますが先日も、売買専門の不動産屋に行くと「売りましょう」。賃貸専門の不動産屋に行くと「貸しましょう」。ってな感じで不動産業者毎に「言う」内容が180度違うので、どれが正しいのか迷ってしまうとお聞かせ頂く機会も多々ございます。一方だけで無く、多方向から検討していくことで「考え方」が変わることもあるかと思われます。未来についてのことですので「ベスト」は無いかもしれませんが、今考え得る限りの「ベター」なご提案を弊社では心がけております。不動産取引にご不安をお感じのお客様。メール・お電話いずれでも結構でございますのでお気軽にご相談をくださいませ。

 

初めての不動産投資をお考えのお客様に。

先日、初めて不動産投資を始められるお客様よりご相談を頂きました内容です。そのお客様、3000万円を少し超える1DKタイプのマンションをご購入し、賃料収入で資産の運用をお考えでいらっしゃったのですが、その時の私の「ご提案」を少し本頁で記載致します。

ご相談者様がご購入をお考えのマンション(仮にAマンション)の賃料相場が約98000円位、投資利回り等を計算してみますと、表面利回りで約3.8パーセント、ネット利回りでは約2.9パーセントになります。キャッシュでご購入をお考えでいらっしゃったので、仮に10年間同賃料で賃貸したとして管理費等を控除した実収入額が月額約76,000円程。10年で約910万円の収入。この10年の間に仮に、3回入居者が入れ替わったとして、改装期間中の空室収入分を不問、改装費用を1回あたり30万円と仮定し差引くと、約820万円の収入を所得税を無視したとして得る計算となります。なので購入・売却諸費用を考慮して約2600万円以上で売却出来れば取引上の「損」は無い計算となります。実際には所得税が課されますのでこれ以上となりますがここでは計算も複雑になるので省略します。

これに対し、私は、初めての不動産投資でいらっしゃると云うことと現金でのご購入をお考えでいらっしゃったことから、ご融資を組み「1棟マンション」のご購入も視野にご提案をさせて頂きましたが、ご希望エリアが現在販売中の物件をみても3億円以上になると云うエリアだと云うことと、初めての不動産投資と云うご事情からも逆にご検討なされていらっしゃる価格の約半分の1,500万円前後の物件のご購入をお奨めさせて頂きました。

仮に、1500万円ででご紹介をさせて頂きました物件を「Bマンション」とすると、今の賃料が70,000円弱。先程と同様に10年間賃貸したとして管理費等を除き、実収月額が約53,000円弱程、10年で約630万円の収入。同様にこの期間に3回入居者の入替があったとして1回あたりの改装費用を25万円とすると、10年で約550万円の収入を得る資産となります。購入・売却諸費用を加味して考慮すると所得税は無視したとして約1200万円以上で10年後に売却出来れば取引上の「損」は無い計算となります。

3000万円の投資で10年間で約820万円の収入。対して1500万円の投資で約550万円の収入。一見、後者の方がリターンは多い様に見えますが、空室リスク等も含めて考慮すると一概に後者が有利とは言い切れません。正直10年後の事なので、どちらがどうと云うことは、誰にも言えないと云うのが実際のところでは無いでしょうか?

只、一つだけ言えるとすれば、ご融資をご利用になるとしても同じですが、現実にお客様のご預金から3000万円強と云うお金が出ていくのと、1500万円と云うお金が出ていくのとの「差」は明確です。

ご保有の資産背景のこともございますので一概には申せませんが、「分散」が全ての投資の基本である様に思います。このことから、ご相談を頂きましたお客様にも先ずは1件最低限の出費で投資用不動産を保有なされ、実際の収支と経営をご体感頂いた後に、2件目3件目とお考えになられてはとご提案させて頂きました。

「リスクヘッジ」は非常に重要かと思われます。

当社では、住宅は勿論、投資用不動産のご購入をお考えのお客様にも、出来る限り「根拠」を示してご提案をさせて頂きます。以前のブログでも記しましたが「不動産屋さんに言われたから」「プロが言うのだから間違いないと思って」とお客様からお聞きする機会も多々ございますが、不動産屋と云っても経験年数も違えば取り扱ってきた業務の内容も異なります。全ての「根拠」をご把握なされご納得のいかれる不動産取引をご推奨させて頂いておりますので不動産取引のセカンドオピニオンとしても是非お気軽にご相談ください。

 

 

 

 

住宅ローンの申込先選び、業者任せになっていませんか?

この物件だと、諸費用が〇〇万円位で自己資金を差引くと〇〇〇〇万円の住宅ローンのご利用となりその場合のお支払額は、ボーナス払い無しで月々〇〇〇〇円です。今、こちらの銀行の金利が一番安いのでこの銀行に申込みしましょう。

よくある風景だと思います。

皆様、当然のことですが、物件の場所や間取りそして「価格」については、お住まい探しをなされるうえで非常に慎重にご検討なされていらっしゃるのですが、多くのお客様は今迄の人生とほぼ同じ期間、場合によっては今迄の人生より長いお付き合いになる住宅ローンの商品と銀行選びは、不動産業者任せであまり重要視なされていらっしゃらないと感じることが多々ございます。

つい先日も、知人を通じて少し前に他社様でマイホームをご購入なされた方とお話をさせて頂く機会があり、「何故この銀行をお選びになられたのですか?」と伺うと「担当の営業の方にすすめられたので」とのお返事でした。「どこがお薦めだったのでしょう?」とお聞きすると「・・・?聞いてません」とのお返事。

今はマイナス金利政策もあり各金融機関共に非常に低い金利の設定で、優遇を含めた実行時(ローンの借入時)金利の低さで銀行を選びがちですが、仮に現在35歳のお客様が35年のお借入を行うとすると完済時年齢は70歳になります(あたり前ですが)。35年と云うと経済状況も変わりますし、お客様を取り巻く環境も変わってくるかと思います。「借換え」も一つの方法ですが史上最低金利と云われている今以上に、将来金利が下がり、借換えが有利になると云う条件が出て来ると考え辛いのも事実です。以前にもこのブログでも記したことがございますが、金利の安さと現時点のご返済額だけでご判断されるのでは無く、金利上昇時のリスクヘッジの為の変動金利と固定金利の選択、ミックスプランのご利用等。また、将来の健康リスクに備えた団体信用生命保険の疾病特約等オプション商品の加入有無。金融機関毎に若干異なる保証料や事務手数料、繰上返済手数料等、月々のご返済額だけでなく、総合的な総返済額を比較してみることで、金利は若干高くても、条件によっては総返済額が少なくなる場合もございます(同条件では金利が安いにこしたことは無いのですが経験上、固定金利や疾病特約を付した場合に影響が出てきます)。

「何故この物件に決めたのですか?」と云う質問には、ほとんどのお客様は「ここが気に入ったから」と云った明確なお返事をお聞かせ頂く事が多いのですが「何故この銀行に申し込んだのですか?」と云う質問には、お客様自らのご納得点をお聞かせ頂く機会が少ないと云うのが正直なところです。

永いお付き合いとなる住宅ローンの金融機関選びも明確にお応え頂ける様な、そんなお客様への対応を私自身も心がけると同時に、皆様にも慎重に吟味して頂きご判断頂きたく願っております。

当社ではお客様よりお聞かせ頂きました内容を基に各金融機関にヒアリングを行いましたうえで、お客様に有利と思われる2・3件の銀行に絞り、一覧で条件や金利、ご返済額、総返済額、特色等をご確認頂ける「比較シート」を作成し、融資申込み先をご選択頂ける様にサポートさせて頂いております。

物件のことは勿論、住宅ローンにつきましてもお気軽にお問合せください。

ご夫婦収入合算で住宅ローンをお考えのお客様、登記持分にご注意ください。

先日ご相談を頂きましたお話しです。タイトル通りご夫婦で収入を合算し、住宅ローンをお組みになられた知人様からの相談内容です。

ご夫婦共に正社員でお勤めになられ、連帯債務型で住宅ローンをお組みになられたとのお話しでした。ここまではよくある話なのですがここからが問題です。住宅ローンは連帯保証では無く連帯債務なのに、売買契約書の署名捺印は勿論、領収証の宛名、強いては土地建物の登記の持分迄全てご主人様単独でなされたとの事。引渡しも終わり来年の住宅ローン控除の為の確定申告の下調べをしていたところ、現状では奥様は住宅ローン控除の対象外になるのでは?とのご相談でした。

結論から言うと、現状では奥様は住宅ローン控除を受けることは出来ません。

それどころか頭金の出所やこれからの返済内容によっては、奥様からご主人様への資金贈与となり贈与税の対象となってしまいます。

何故そんなことに?仲介業者の営業担当さんや金融機関の融資担当者から何のアドバイスも無かったの?とお伺いすると「何も無かった」とのことでした。

個別の税務提案となると、税理士資格を持たない不動産業者は税理士法に抵触する為アドバイス等をすることは禁止されておりますが、不動産ご購入時の一般的な住宅ローン控除の適用可否やすまい給付金の利用可否等はご資金計画の段階で、仲介業務の一環として説明内容に含まれる気がするのですが・・・。

こうなると、単に今から登記持分を変えることは容易ではありません。抵当権者(お借入金融機関)との協議や築年数によっては住宅家屋証明の適用可否、そして更生登記となることから「税務署」との協議が必要になってきます。勿論登記を変えるとなると費用も嵩んで参ります。

ここからは、個々のお客様のご事情もございますのでここで詳細を書く事は出来ませんが、ご夫婦収入合算でマイホームご購入をお考えのお客様、連帯保証と連帯債務もしくはペアローンになるのかと云ったローンの構成内容、今回は問題になっていませんがその場合の団体信用生命保険の被保険者と保険の内容、そして登記持分と持分比率等々それぞれのメリットとデメリットを含め、仲介担当者様と「ご一緒」に事前に税理士や住所地の税務署職員様に確認を取りながら「じっくり」事前準備をなされることをおすすめさせて頂きます。

物件によっては、他のお客様と「取り合い」になるケースも少なくありません。決して急かすわけではございませんが、後は「物件探し」だけを残すところとして、申込をする金融機関毎のローン商品の別、金利商品を含めたご資金計画等は、あまり楽しいお話しではありませんが事前にご自身が「ご納得」出来る迄しっかりとご確認なされることを重ねて「お薦め」申し上げます。

やっぱり大事だと思います。ご資金計画

当社では、お問い合わせを頂いたお客様皆様に、ご希望のご条件等をお聞かせ頂き、ご希望に近いかと思われます物件情報のご紹介をさせて頂くのは勿論ですが、先ずは、ご資金計画の事前打ち合わせをご推奨させて頂いております。

ただ、夢のマイホームをお探しになられているお客様ですので、先ずは物件情報を!と云うお声も良くお聞かせ頂くのですが今一度ご検討下さい。お住まい探しは「マイホーム」をご購入なされる迄。そこからは、お客様の多くが今迄生きてこられた期間と同じ位、場合によってはそれよりも永いお付き合いとなる住宅ローンをお組みになるのですから・・・。より良い条件の金融機関に後に借り換えを行ったとしても、その時点でまた、手数料や保証料も必要になって参ります。ベストとは言い切れませんが可能な限り、ベターの金融機関探しも、マイホーム購入の重要な要素かと思われます。

先日ご契約を頂きましたお客様もそうだったのですが、完成済みの新築物件の場合等、お引渡しをご契約後1カ月以内に求められる場合も多く、この場合、お客様に、より条件の良い金融機関をお探ししてのローンの持込みを行うとすると、スケジュール的にかなりタイトになり、結果としてじっくりとご検討頂く時間も限られてしまうケースもございました。
前述の通り、皆様、退屈なお金(資金計画)の話よりも、夢膨らむ「物件」の情報を先にと云うお気持ちは、私も十分承知致しておりますが、新築の自由設計物件等を限定にお探しになられる場合は別として、新築完成済みで価格変更等のチャンスを手放さない為には、やはり、事前にしっかりとご資金計画をお立てになられることを、お奨めさせて頂きます。

以前のブログでも記しましたが、金利だけでなく、疾病保障特約等も各金融機関により条件は異なります。金利が他の金融機関より少し高く違っても、事務手数料や疾病特約の保険料等でその金利差を充分にカバー出来てしまう場合もございます。全てをご理解頂き、総合的にご判断頂く為には、やはり事前にある程度申込金融機関を定めておく方が、よりご安心頂き、逆に「物件」のご検討に集中頂けるものと思います。

例えば、月々のご返済ご希望額を10万円とすると、期間35年、金利優遇を都市銀行優遇金利で△1.7%を適用出来たとして、お借入額は次の様な計算になります。
①変動金利のみの場合、
金利0.775% 月々返済99,795円で、お借入額=3,670万円
②変動金利のみで団体信用生命保険に8大疾病特約を付した場合、金利1.075% 月々返済99,457円で、お借入額=3,480万円
③変動金利50%、35年超長期固定金利50%の場合、金利0.775%(変動)月々返済44,867円、金利2.02%(固定)月々返済54,828円、合計99,695円で、お借入額=3,300万円
④変動金利50%、35年超長期固定金利50%に8大疾病特約を付した場合、
金利1.075%(変動)月々返済44,870円、金利2.32%(固定)54,624円、合計99,494円で、お海嶺額=3,140万円

※金利は、某都市銀行の12月最優遇金利を基に計算致しております。金利や条件は金融機関の審査により異なりますので予めご了承下さいませ。

上記①から④の計算式でもご理解頂ける通り、ご返済額をほぼ同じにしても、ご選択なされるローンの商品の違いで、530万円のお借入額の差が出て参ります。
変動金利・固定金利の別、団体信用生命保険に付保する疾病特約内容等、未来のことになりますので、ベストのご提案をさせて頂く事は誰にも不可能に思いますが、全てご理解頂いてお申し込みをなされることが、ベターなご選択方法かと思われます。
高級車1台分のお借入額の差でございます。もし、④のパターンをお選びになられるのであれば、お探しになる物件価格にも相当に影響が出て来るかと思われます。
当社もそうですが、不動産業者の広告に掲載されている多くのお支払例は、最優遇金利を適用出来た場合の変動金利のご返済額になっている場合がほとんどです。
ただ、お客様のご条件によっては、固定金利をミックスしたり、健康リスクに備えて「疾病特約」を付保する方が、よりご安心頂き長期ローンのご返済を頂ける場合もあるかと思います。
当社では、ファイナンシャルプランナー、住宅ローンアドバイザーの立場からも、出来得る限り、お客様に併せたご資金計画をご提案させて頂きます。
セカンドオピニオンとしてでも結構でございます。住宅ローン等に付、少しご不安にお思いのお客様。是非お気軽にご相談下さいませ。

マイホームご購入はしっかりとご計画を

少し以前の話になりますが、中古住宅をお探しのお客様に物件をご紹介させて頂いていた時の話です。

リフォーム済みのマンションの場合は、ご内覧の際にリフォーム実施箇所を資料・現地でもご確認頂く事が出来、外壁等は共有部分となる為、管理費等で補修頂けるので、お客様個人の大きな出費が必要になることも少ないことから、ある意味物件によってはご決断の「スピード勝負」になってしまうことも少なくないので、「これ」と云った物件と出会った際には「物件確保」に早々に動いて頂かなければならない場合も正直あるのですが、戸建住宅でもそういう風潮が出て来ている様に思います。建築関係の経験もあり、近未来のリフォーム必要内容を瞬時に私共仲介業者が見抜けてご紹介とご提案をさせて頂き、ご納得を頂いていれば問題無いのですが、正直一度現地を見ただけで判断するのは難しいかと思います。

「この場所で、この価格はお得ですよ。こんな物件なかなかありませんよ。何を悩む必要があるんですか?他に取られちゃいますよ。」営業マンの常套句です。ただ、戸建て住宅の場合等は、内装だけでなく、外壁や屋根も「物」ですからメンテナンスが必要になり、過去のメンテナンス状況によっては「塗装工事」だけで無く、屋根の葺き替え等が必要になり、後に。大きな出費が必要になる場合も少なくありません。大体多くの皆様は、マイホーム購入の際、目一杯の自己資金で残りを住宅ローンとされるケースが多い様に思いますが、もし、ご購入後2・3年後に「雨漏り」等が発生し、早々の補修工事が必要になった場合、屋根の塗装と外壁塗装工事などを行うと、建物の大きさにもよりますが、150~200万円位の費用が必要になって参ります。2年で200万円の貯金をするのは、正直かなりハードルが高いと思いますし、もしその時、応急処置だけを行ったとしても、必ず直近補修が必要になるのでまた費用が生じて参ります。リフォームローンで対応出来れば未だ良しですが、必要額のご融資をお受け頂く事が出来なければ、「どうしよう」と云う結果になってしまいます。

弊社では、こんなことが極力起こらない為にも、場合によっては建築士、工務店等にも建物をチェック頂いて、直近、数年後に恐らく必要になるかと思われるメンテナンス箇所のご提案をさせて頂いたうえで、ご決断を頂く様にしています。「家」も「物」ですから、必ずメンテナンスは必要で、そのメンテ費用も考慮頂いてお買い求め頂くことにより、「備え」も頂けるかと思います。もし、その間に他のお客様で決まってしまえば、それは「ご縁」と割り切るお気持ちも大事だと思います。

少なくとも、「今」だけでなく、10年以内位に必要になりそうなメンテナンスのことも含めてご検討下さいませ。弊社では諸条件はございますが、瑕疵保険への加入を推奨させて頂いております。建築士・リフォーム会社による無料建物立会もお受けさせて頂いております。中古住宅ご購入に少しご不安をお感じのお客様、是非お気軽にご相談下さいませ。

何故浸透しない?住まい給付金

最近、中古マンションのお問い合わせを頂く機会が多く、その中でも、ご購入後お手入れが不要なリフォームを実施した物件をお選びになられる場合が多いのですが、消費税率が8%になったのを機に制度が始まった「住まい給付金」制度、お客様は仕方が無いのですが、プロである不動産業者も内容を良く理解されていない場面が散見されます。

先日も、宅建業者売主の築後25年以上のリフォーム済み中古マンション物件をご紹介させてさせて頂き、「価格交渉が不可であれば、瑕疵保険への加入をお願い出来ませんか」とご相談をさせて頂いたところ、「手続きも面倒だし費用もかかるし、第一保険なんて入らなくても宅建業法で瑕疵担保責任は2年間義務付けされているので必要ないでしょう」とのお返事でした。勿論、瑕疵保険への加入は任意ですし義務もありません。費用もかかりますのでそれは、「交渉」の部分かと思われるのですが、問題は後述の「瑕疵担保は2年間義務付けられているのでお客様の負担は無い」と云う認識の部分です。前述の内容は全て正解ですし正論なのですが、「瑕疵保険」に入って頂く事で、築後25年以上の物件でも「住宅ローン控除」をお客様はご利用頂けますし、規定内に収まれば、最大30万円の住まい給付金を買主様はお受け取り頂く事ができます。ご収入により上限はございますが、例えば1500万円のローンを組んだ場合、最大で30万の給付金と10年間で150万円のローン控除を受けることが出来、結果として「180万円」も税制制度だけでお得にお買い求め頂くことが出来るのです。

制度がもっと浸透すれば、利用率も高くなると思いますし、商品としてリリースしている不動産業者であれば、それが一つの「売り」になるとも思います。ただ、現実として今はまだそれが浸透していない様に思います。先日、税理士の先生とお話しをさせて頂く機会がありその際その先生にも言われました。「不動産屋さんも、税金とは切り離せない仕事をされているのだから、もう少しお勉強をなされた方が・・・と感じることがあります」とのこと。私も全く同感です。

「知らない」ならまだしも、「面倒くさいから」では話になりませんが・・・。

広告等不動産業者単独での告知で浸透しないのであれば、皆様良くご利用になられる不動産ポータルサイト等でもどんどん宣伝してくれれば、もっと柔軟に売主様も「保険加入に」ご対応頂けるかと思うのですが・・・・・。

「お値引」もマイホームご購入の場面では重要項目ですが、併せて「総額幾ら支払うか」ももっと重要な項目かと思われます。

弊社では、コンサルタント営業を心掛け、少しでも「お得」にご購入頂けるご提案を「モットー」と致しております。メールでもご質問には対応させて頂きますので、お気軽にお問い合わせを下さいませ。執拗な営業活動などは一切行いません。どうぞご安心頂き、何なりとお問い合わせを下さいませ。

セカンドオピニオンの重要性

1カ月に1度か2度のブログの更新。これじゃ「駄目」って思いながら、なかなかに更新出来ず、日々反省致しております。もし、「失敗談」や「後悔談」等ございましたらお聞かせ下さいませ。私が考え得る限りの「対策」をこのコーナーに記させて頂き、今からご購入をお考えのお客様の少しでもお役に立てればと考えております。

普段の営業活動の中でお客様とお話しをさせて頂いていると、過去の記事にも書かせて頂いたことがあるのですが「そんな話、今迄聞いたことない」とか「あー、そういうことだったの」とお聞かせ頂く事が多々ございます。お客様からお聞かせ頂いた内容をここに全て書いてしまうと、場合によっては他社様批判にも繋がりかねないので控えさせて頂くとして、タイトルの通り、不動産のご購入・ご売却の面でも「セカンドオピニオン」を是非ご推奨させて頂きたく思っております。

数千万円のお買い物をなされるので、皆様担当営業マンを「信じて」お買い求めになられることは当然かと思います。ただ、営業マンも「人」です。決して騙すつもりが無くても「知らなかった」ために、お客様に多大な「損」をさせてしまう場合も多々お見受けする様に思います。

「税金」等は勿論、住宅ローンの申込先、付随するオプション商品等でも、金利差だけでは拭いきれない部分も多々ございます。中古物件等の場合、権利関係は勿論ですが過去のリフォーム履歴などによって、ご購入後のメンテナンス費用なども大きく変わって参ります。「家」といえども「物」ですから、必ずメンテナンスは必要になって参ります。ただこのメンテナンス費用のことを想定なされずご購入なされるお客様も多々いらっしゃるご様子です。「最低限これ位のリフォームはご購入と同時になされては?」とか「恐らく数年後にこの部分の補修が必要になるため、〇〇万円位必要になりますのでご準備下さい」等、お気持ちにご準備があって不具合が生じるのと全く予期せず不具合が生じるのとでは、お客様の精神衛生上もまったく異なってくるかと思われます。

「今、決断しないとこんな物件すぐ無くなりますよ」と、この時代に未だ連呼する営業さんも多いとの事。これも決して悪いとは申しません。実際物件によってはその様な場合も多々ございますので・・・。ただ、それでもやはりお客様自身がご納得をなされてからの方が結果として良いお買い物を頂けることと信じて止みません。

一昔前迄は、先に他社で紹介された物件は、商売道義上別の会社でなかなかご紹介を出来ないことから、「あの物件はちょっと・・・」てな感じで、せっかくお客様が気に入られている物件を腐して、自社で他の物件をお奨めするなんて手法を取るケースも良く聞いたりしましたが、当社ではその様なことは一切致しません。せっかくお気に召されて申し込みまでご検討なされる物件ですから、最後まで気持ちよくご購入頂ければと願いますので、「ケチ」を付ける様な真似は致しません。ただ、前記の通り、「ここはこうですけどご存知でしたか?」とか「こんな方法もありますよ」と云ったご提案をさせて頂けることも微力ではございますが、ある様に思います。

ご不安を抱えたままで無く、「スッキリ」としたお気持ちで、人生最大のお買い物と云われる「マイホーム」をご購入頂ければと願って止みません。ご相談は無料でございます。少しでもご不安に思われることがございましたら、お気軽にお問合せ下さいませ。

保有資格:宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスター、2級FP技能士、既存住宅アドバイザー、住宅ローンアドバイザー、競売取扱主任者、不動産キャリアパーソン

何故か浸透しない「疾病特約付団体信用生命保険」

ご無沙汰してしまっております。日々の仕事の中でも、「これは知っておいて頂きたいな」とか「こんなことでお困りのお客様がいらっしゃるのでご注意を」と云った様なブログネタはあるのですが、どうしてもそのお客様が特定されてしまう気がして、なかなか書き出せず時間だけが過ぎてしまっている状態です。改めて反省と善処が必要ですね。

日中お店にいると、よく金融機関の住宅ローン担当者様が遊び(仕事ですね)に立ち寄って下さいます。先日も、ある金融機関の担当者様とお話しをしていると、私も必ずお客様にお奨めしている「疾病特約付」の団体信用生命保険。以前にもこのブログでもお知らせいたしましたが、通常の団体信用生命保険は、死亡もしくは重度後遺障害のみにしか給付されないのですが、この疾病特約付保険は、一定状態になると、就業可能な状態に病気が治っても保険がおりる為、後は住宅ローンの「お金」のことを気にせず、治療とリハビリに専念できると云う商品なのですが、私共不動産業者の意思で、周知徹底が図れていないことがあるとのこと。

勿論、保険への加入は任意ですのでお客様のご判断によるのですが、目一杯の住宅ローンをお奨めしたうえでの物件紹介・購入の為、業者によっては資金計画が狂うので、「ローンの申込時に銀行担当者がいろんなオプション説明をするかと思いますが、「要りません」と答えて下さい」等と、お客様に説明その物を聞かさない様にアドバイスする業者も現実いらっしゃるとのこと。私もそうでしたが、30才半ば位であれば、自分が病気になるなんてこと想像もしていませんでした。でも、一般的に健康リスクが高くなる、50~60才だと、ローン開始から15~20年目と、35年ローンをお組みになられるお客様が多い中、ちょうど働き盛りのローン折り返し時点にこの健康リスクの上昇時期が重なって参ります。「万一」の場合に備えてのものが「保険」です。一般の生命保険の「がん保険」や「成人病特約」に比べても、費用は住宅ローンの残債に限られる為、割安感もあるかと思います。前述の通り、ご年齢やお借入額、お客様を取り巻く環境等、加入の可否はお客様がご判断なされることですが、「話を聞く機会」はしっかりと持たれ、もし、加入をご希望だけど、この返済額だと少し厳しいと云うことでしたら、もう一度お住まい探しを再スタートなされるのも一つの方法かと思われます。

どんなお買い物でも、「オプション」と云う物は聞けば付けたくなるけど付ければ費用が嵩んで参ります。「必要な場合」と「あったら良いな」と云う場面もあるかと思います。何が申し上げたいかと云うと「知らなかった」では無く、「知ったうえでのご判断」を是非ご徹底下さい。

セカンドオピニオンとしても結構でございます。もし、今ご購入をお考えのお客様で「本当にこれで大丈夫」とご不安をお持ちのお客様がいらっしゃいましたら、メールで結構でございますので、是非そのご不安をお聞かせ下さいませ。ひょっとしたら、「少しお得なご提案」をさせて頂けるかも知れません。

皆様からのお問い合わせを心よりお待ち申し上げております。

築年数対象外の住宅ローン控除の適用について

期間10年以上の住宅ローンのご利用で一定の要件を満たす場合、ご購入年度や建物により上限額に開きはございますが、おおまかに10年間所得税納税額を上限に、お借入(住宅ローン)残高の1パーセント、所得税の還付で補えきれない分は市県民税額が翌年より一定額控除される「住宅ローン控除」。最近はご存知のお客様も多くなってきたのですが、中古物件の場合、築年数要件から「諦められている」、正確に言えば仲介業者から「知らされていない」ケースもまだある様です。

住宅ローンと云う名の通り、居住用が条件となりますが、中古住宅の適用要件の中で、耐火建築物(主にRC造のマンション)で建築後25年以内その他の住宅で建築後20年以内と云う築年数要件がございます。少し荒っぽい言い方ですが平成27年の今でしたら、平成7年築以前の戸建、平成2年築以前のマンションは、原則としてこの住宅ローン控除を利用することは出来ません。

ただ、建築士、指定確認検査機関による「新耐震基準に適合することの証明書」を取得した場合、及び指定保健機関の「既存住宅瑕疵保険」加入による保険付保証明書を取得出来た場合は、上記建築年以前の建物をご購入なされた場合でも、住宅ローン控除の適用を受けることが可能です。いずれの場合にも申請・保険加入等の費用が生じますが、住宅ローン控除に併せて所有権移転登記時に課税される登録免許税軽減額とほぼ相殺出来る位の金額です。金額はまちまちですが、申請費用に5万円程度出費したとしても、その5万円は登記費用で軽減され、住宅ローン控除による所得税については、ほぼほぼ還付される形となります。まさに、「損して得取れ」の精神ですね。

ただ、この申請、所有権移転時迄に行う必要があります。いずれの場合も検査・確認等が必要になりますので売主様のご協力が必要になるのですが私の経験上それを拒まれる売主様も少ない様に思います。

先日も、お買換えにご相談にお越し頂いたお客様に、このお話をしていると(法改正後のご取得で本制度をご利用頂けるお客様でした)、「買った時に築年数が古いから、ローン控除は使えないって不動産屋さんからもローンの時に銀行さんからも聞きましたけど」とのこと。そうなんです。前にも書きましたが「知らない」営業マンも正直いらっしゃいます。場合によっては数百万円単位で税金が還付される制度ですから「勿体無い」の一言ですね。でも、あくまで所有権移転前の検査申請が必要になるのでこうなると「後の祭りです」。

何度もこのブログでも書いておりますが、住まい給付金や住宅ローン控除等税制面の優遇でも知らないと損をすることが沢山ございます。不動産購入に関わらず様々な給付金等、「お得」な情報は、なかなか行政サイドからも積極的なアナウンスが無く「知らなかった」と云うことも私も含め皆様ご経験もおありかと思います。

売買代金だけでなく、税金や諸費用等マイホームご購入に必要になる「総支払額の確認」もお住まい探しの重要な項目です。他社様でご購入をご検討中のお客様も、第三者的見地からご提案をさせて頂きますのでご不安・ご不明に思われることがございましたら、何なりとお気軽にご相談下さい。そして、そのままそちらでご購入なされる場合は、出来ればその後お知り合い様でマイホームの購入・売却をお考えのお客様をご紹介頂ければ幸いです。(笑)