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住宅ローンの返済にお困りのお客様(任意売却)

タイトルに「住宅ローンの返済にお困りのお客様(任意売却)」と記しましたが、任意売却を推奨する内容ではございません。

私共も、住宅ローンの返済にお困りになられたお客様からのご相談で「任意売却」によるご自宅のご売却のお手伝いをさせて頂く機会が多くございますが、余程のご事情が無い限り、借入は住宅ローンだけで無く他にもお借入のある、所謂「多重債務」のお客様が多いのが一般的です。

「自己破産」と云う言葉は、皆様一度か二度はお耳になされる機会もおありかと思いますが、自己破産を行う場合、マイホームは資産として見られるので「自己破産・免責手続き」を行う以上、売価に関係なく手放さなければなりません。以前のブログにも記したことがございますが、住宅ローンの返済にお困りになられたお客様が不動産業者に相談なされると、恐らく任意売却で不動産を売却し、幾分かの引越し費用の捻出と、後は自己破産をして身軽になって第二の人生の出発をと云うお話しになるのでは無いかと思います。

只、自己破産を行って債務を免責できたとしても、必ず次に「住む家」は必要になります。ご家族構成によって新居の賃料も異なりますが場合によっては今の住宅ローンのご返済額よりも賃料の方が上回ってしまう可能性も否めません。

マイホームに住み続けたうえで、返済のご負担を少しでも軽くすると云うご希望の場合は自己破産では無く「個人再生」も選択肢の一つかと思われます。お借入額により圧縮額は異なりますが、概ね住宅ローン以外の債務を1/5に迄圧縮し原則3年(場合によって裁判所の許可を受ければ5年)で支払いを行い、1/4の債務を圧縮すると云う手段です。残債務の返済額により住宅ローンに併せての返済が必要になる為、場合によってはご家族のご協力も必要になりますが、個人再生の手法を取れば、マイホームを手放さなくてもご返済を少し軽減させることも可能です。

実際の場面では、ご返済額も重なる為、なかなか難しい部分もおありになるかも知れませんが、今迄ご返済を重ねてこられたマイホームを売ってしまうと云う選択肢だけで無く、考え得る限りの選択肢からご判断をなされる方が、後の「後悔」も無く、本来の再スタートが可能になるのでは無いかと考えております。

恐らく住宅ローンの返済にお困りになられたお客様は、お借入先の金融機関に先ずは「リスケジュール」のご相談をなされていらっしゃるかと思われますので、本ブログではリスケについては省略させて頂きますが、その後の「個人再生」と「自己破産」のご選択については、将来の生活設計も考えながら、先ずはじっくりと法の専門家である「司法書士」「弁護士」にご相談をなされることをお奨めさせて頂きます。

弊社を含め、「今」の商売だけで無く、「お客様の手助け」をモットーとする司法書士、弁護士のご紹介も勿論無料で承っております。ご相談を頂きました結果、個人再生の方法をご選択なされ、「今」当社の業務にならなかっとしても「今後」もしくは「お知り合い様のご紹介」を期待して、ご紹介等を行っておりますので、費用等は一切頂戴致しません。セカンドオピニオンとしても是非お気軽にご相談をくださいませ。

少しでもお力になれれば幸いです。

ご自宅の将来についてのご相談(隣地の買増し、賃貸収入)

先日お客様から、隣のお家が売りに出された様なので買増ししようか悩んでいるので相談にのって欲しいとご連絡を頂きました。

発端は築後40年以上の旧分譲地と云うこともあり、互いに越境物がある為、現況の確認と将来建替え時には越境事実を解消しましょうと云う文書を取交す書面の確認のご依頼だったのですが、売りに出されたのであれば、いっその事、ご自身で買い取って取りあえず「賃貸」に出し、家賃収入を得ながら将来お子様がご実家に戻られた際に、今の倍になる敷地に新に建て替えをすると云うご思案をなされていらっしゃると云うものでした。

先ずは私では無く、将来ご実家に戻られると云うお子様にご意向を確認なされることをご提案させて頂いたうえでですが、私は「お薦めしません」とお返事をさせて頂きました。

売買の際には、私に仲介に入ってとのご要望だったのですが、それは別にして。①隣地のお宅も築後40年以上の建物であり、相当な改装が必要になり取得費とは別に過分に改装費用が必要になること②今、ご実家にはお母様お一人がお暮しで、間取り的にも不自由が無い事③将来お子様がご実家に戻られると云うのは確定事項では無く、更にご実家にお帰りになられるとしても早くでも20年後になると云う事情④買増したとしても角地になる等資産価値上昇の期待が少ないと予想される事⑤賃貸に出した場合の収支利回りと空室リスク⑥今のお住まいが、亡きご主人様の残してくれた邸である事。大きな理由として前述の内容からでした。

お子様が20年後とは云えお帰りになられ、「そこ」にお住まいになられるのであれば、今で築40年以上、20年を加算すればご入居の際築後60年以上となる「家」となりますし、20年後のお子様のご年齢から考えると、今の内に現行の建築基準法に則った住まいを、新築しておくのも方法かと思いましたので先ずはお子様へのご相談をご提案させて頂いたのですが、お母様自身はご主人様との思い出の住まいを建替えなされるお考えは一切無く、将来のお子様の為だけに買増しし、それまでは誰かに「貸す」と云う「思い」のみと云うご思案から、今回の買増しのお話しに賛同することは出来ませんでした。(また一つご商売の機会を逃してしまいましたが・・・)

只、今のお住まいに満足されているお母様ですが、築後40年以上経過していることから、昨今の災害等への備えとして、これからより「安心」してお暮し頂く為にも、買増しの「お金」を耐震診断や耐震リフォームに廻すと云うご提案で今回は失礼させて頂きました。

今回はご自宅の将来に対してのご相談でしたが、私共の事務所の近くには、「生産緑地」も点在しております。4年後の2022年、生産緑地指定から30年経過すると云うことで、農地の今後の対応をお考えの方も多いのでは無いかと思われます。農業後継者はもとより人口も減少が懸念されることから、生産緑地に対しての「対策」も今から検討しておく必要があるかと思われます。生産緑地解除後の対応策等、私が思う懸念事項は改めての機会に本ブログで記載しようと考えておりますのでもう少々お待ちください。

話は変わりますが先日も、売買専門の不動産屋に行くと「売りましょう」。賃貸専門の不動産屋に行くと「貸しましょう」。ってな感じで不動産業者毎に「言う」内容が180度違うので、どれが正しいのか迷ってしまうとお聞かせ頂く機会も多々ございます。一方だけで無く、多方向から検討していくことで「考え方」が変わることもあるかと思われます。未来についてのことですので「ベスト」は無いかもしれませんが、今考え得る限りの「ベター」なご提案を弊社では心がけております。不動産取引にご不安をお感じのお客様。メール・お電話いずれでも結構でございますのでお気軽にご相談をくださいませ。

 

初めての不動産投資をお考えのお客様に。

先日、初めて不動産投資を始められるお客様よりご相談を頂きました内容です。そのお客様、3000万円を少し超える1DKタイプのマンションをご購入し、賃料収入で資産の運用をお考えでいらっしゃったのですが、その時の私の「ご提案」を少し本頁で記載致します。

ご相談者様がご購入をお考えのマンション(仮にAマンション)の賃料相場が約98000円位、投資利回り等を計算してみますと、表面利回りで約3.8パーセント、ネット利回りでは約2.9パーセントになります。キャッシュでご購入をお考えでいらっしゃったので、仮に10年間同賃料で賃貸したとして管理費等を控除した実収入額が月額約76,000円程。10年で約910万円の収入。この10年の間に仮に、3回入居者が入れ替わったとして、改装期間中の空室収入分を不問、改装費用を1回あたり30万円と仮定し差引くと、約820万円の収入を所得税を無視したとして得る計算となります。なので購入・売却諸費用を考慮して約2600万円以上で売却出来れば取引上の「損」は無い計算となります。実際には所得税が課されますのでこれ以上となりますがここでは計算も複雑になるので省略します。

これに対し、私は、初めての不動産投資でいらっしゃると云うことと現金でのご購入をお考えでいらっしゃったことから、ご融資を組み「1棟マンション」のご購入も視野にご提案をさせて頂きましたが、ご希望エリアが現在販売中の物件をみても3億円以上になると云うエリアだと云うことと、初めての不動産投資と云うご事情からも逆にご検討なされていらっしゃる価格の約半分の1,500万円前後の物件のご購入をお奨めさせて頂きました。

仮に、1500万円ででご紹介をさせて頂きました物件を「Bマンション」とすると、今の賃料が70,000円弱。先程と同様に10年間賃貸したとして管理費等を除き、実収月額が約53,000円弱程、10年で約630万円の収入。同様にこの期間に3回入居者の入替があったとして1回あたりの改装費用を25万円とすると、10年で約550万円の収入を得る資産となります。購入・売却諸費用を加味して考慮すると所得税は無視したとして約1200万円以上で10年後に売却出来れば取引上の「損」は無い計算となります。

3000万円の投資で10年間で約820万円の収入。対して1500万円の投資で約550万円の収入。一見、後者の方がリターンは多い様に見えますが、空室リスク等も含めて考慮すると一概に後者が有利とは言い切れません。正直10年後の事なので、どちらがどうと云うことは、誰にも言えないと云うのが実際のところでは無いでしょうか?

只、一つだけ言えるとすれば、ご融資をご利用になるとしても同じですが、現実にお客様のご預金から3000万円強と云うお金が出ていくのと、1500万円と云うお金が出ていくのとの「差」は明確です。

ご保有の資産背景のこともございますので一概には申せませんが、「分散」が全ての投資の基本である様に思います。このことから、ご相談を頂きましたお客様にも先ずは1件最低限の出費で投資用不動産を保有なされ、実際の収支と経営をご体感頂いた後に、2件目3件目とお考えになられてはとご提案させて頂きました。

「リスクヘッジ」は非常に重要かと思われます。

当社では、住宅は勿論、投資用不動産のご購入をお考えのお客様にも、出来る限り「根拠」を示してご提案をさせて頂きます。以前のブログでも記しましたが「不動産屋さんに言われたから」「プロが言うのだから間違いないと思って」とお客様からお聞きする機会も多々ございますが、不動産屋と云っても経験年数も違えば取り扱ってきた業務の内容も異なります。全ての「根拠」をご把握なされご納得のいかれる不動産取引をご推奨させて頂いておりますので不動産取引のセカンドオピニオンとしても是非お気軽にご相談ください。

 

 

 

 

任意売却について(住宅ローンご返済にお困りのお客様)

「任意売却」この4文字のワードで検索すると、不動産業者は勿論、弁護士・司法書士・行政書士等様々な「お助け?」ページがヒットします。

当社も「士業」の先生方や「お客様」を通じて、住宅ローンの返済が様々なご事情から「重荷」になってきたので「いっそのこと、不動産を処分したい」と云うお客様をご紹介頂く機会が少なからずあるのですが・・・。

不動産屋に相談すると「引越し費用を捻出出来る場合があるので売ってしまいましょう。競売になると何も手元に残りませんよ!」とだけ言われ、粛々と債権者と協議に入り、売却手続きに入って、売れた後は弁護士か司法書士にバトンタッチしてはいサイナラ。と云うお話しも良く耳にします。

事実私も任意売却の物件を受託するだけで無く、マイホームをお探しのお客様にご紹介をさせて頂く機会もございますが、お引渡しの場面等で今後の生活設計に疲れ果てている売主様のお顔をお見受けすることもございました。今迄数年から十数年間、毎月ローンを払い続けた愛着のあるマイホームを手放すのだから、それ相応に複雑な思いも皆様おありかと思います。逆に当社で、以前に任意売却をお手伝いさせて頂いたお客様からは「月々の返済に追われることが無くなった。家を「売る」のが仕事の渡邊さんにはこの気持ちはわからないと思いますがなんか安心した。」とスッキリ気味にお話し頂いたこともございます。

この両者様の違いは何か?と私なりに考えましたが、前者のお客様は、とりあえず家を売ってしまって、これからのことは後から考えようと。後者のお客様は自己破産するか任意整理をするか、将来の引越し先と生活設計はどうするか等、事前にじっくりと今後の計画を立てているか、そうで無いかの「違い」の様に思いました。

不動産業者は売買取引が主業です。今後のお客様の道標を切り開いて差し上げることは出来ません。であれば、住宅ローンの返済に困窮なされている方は、先ずは法の専門家である弁護士先生に、弁護士先生の敷居が高い様であれば、司法書士の先生に先ずはご相談を頂き、今迄手塩にかけたマイホームを「売るのか」もしくはマイホームは売却せずに「任意整理」にするのかをご相談なされてから、任意売却をスタートする方が、結果としてお客様の「精神衛生上」も宜しいのでは無いかと思います。私もそうですが、私共不動産業者は「売る」と云うお客様の意思表示が無ければビジネスになりませんから、知らず知らずの内に売却の方向に話を進めてしまっていることも想定されますので・・・。

思い悩みながら売却するよりも、これからの出発を思い描きご納得のうえでご売却なされる方が、結果として買われる方にもその気持ちは通じるかと思います。

正直、私としては「是非売却しましょう」と喉から手が出る程申し上げたいところですが、必然に「売却」の方向性になる方もいらっしゃいますし、そうで無ければ、結果として後味の悪いお取引になってしまうので、そこは「我慢我慢」で売却を前面に打ち出すような真似はいたしません。

住宅ローンご返済にお困りのお客様。弊社では「お客様ファースト」をモットーにした司法書士、弁護士の先生のご紹介を勿論無料で承っております。その結果として、ご所有不動産のご売却の折には是非お手伝いをさせて頂ければと願っております。決して執拗な、過剰にお悩みを増やしてしまう様な対応は致しませんので、お気軽にご相談くださいませ。相談・士業ご紹介は勿論無料でございます。士業ご紹介の場面でも費用が生じる場合は「これ以上のご相談は費用が発生します」とアナウンスをしたうえで進めさせて頂きますのでどうぞご安心ください。

「目先」では無く、皆様よりご信頼を頂ける不動産業者を目指しておりますので不動産のことでお困りの際は、何なりとお問合せくださいませ。

住宅ローンの申込先選び、業者任せになっていませんか?

この物件だと、諸費用が〇〇万円位で自己資金を差引くと〇〇〇〇万円の住宅ローンのご利用となりその場合のお支払額は、ボーナス払い無しで月々〇〇〇〇円です。今、こちらの銀行の金利が一番安いのでこの銀行に申込みしましょう。

よくある風景だと思います。

皆様、当然のことですが、物件の場所や間取りそして「価格」については、お住まい探しをなされるうえで非常に慎重にご検討なされていらっしゃるのですが、多くのお客様は今迄の人生とほぼ同じ期間、場合によっては今迄の人生より長いお付き合いになる住宅ローンの商品と銀行選びは、不動産業者任せであまり重要視なされていらっしゃらないと感じることが多々ございます。

つい先日も、知人を通じて少し前に他社様でマイホームをご購入なされた方とお話をさせて頂く機会があり、「何故この銀行をお選びになられたのですか?」と伺うと「担当の営業の方にすすめられたので」とのお返事でした。「どこがお薦めだったのでしょう?」とお聞きすると「・・・?聞いてません」とのお返事。

今はマイナス金利政策もあり各金融機関共に非常に低い金利の設定で、優遇を含めた実行時(ローンの借入時)金利の低さで銀行を選びがちですが、仮に現在35歳のお客様が35年のお借入を行うとすると完済時年齢は70歳になります(あたり前ですが)。35年と云うと経済状況も変わりますし、お客様を取り巻く環境も変わってくるかと思います。「借換え」も一つの方法ですが史上最低金利と云われている今以上に、将来金利が下がり、借換えが有利になると云う条件が出て来ると考え辛いのも事実です。以前にもこのブログでも記したことがございますが、金利の安さと現時点のご返済額だけでご判断されるのでは無く、金利上昇時のリスクヘッジの為の変動金利と固定金利の選択、ミックスプランのご利用等。また、将来の健康リスクに備えた団体信用生命保険の疾病特約等オプション商品の加入有無。金融機関毎に若干異なる保証料や事務手数料、繰上返済手数料等、月々のご返済額だけでなく、総合的な総返済額を比較してみることで、金利は若干高くても、条件によっては総返済額が少なくなる場合もございます(同条件では金利が安いにこしたことは無いのですが経験上、固定金利や疾病特約を付した場合に影響が出てきます)。

「何故この物件に決めたのですか?」と云う質問には、ほとんどのお客様は「ここが気に入ったから」と云った明確なお返事をお聞かせ頂く事が多いのですが「何故この銀行に申し込んだのですか?」と云う質問には、お客様自らのご納得点をお聞かせ頂く機会が少ないと云うのが正直なところです。

永いお付き合いとなる住宅ローンの金融機関選びも明確にお応え頂ける様な、そんなお客様への対応を私自身も心がけると同時に、皆様にも慎重に吟味して頂きご判断頂きたく願っております。

当社ではお客様よりお聞かせ頂きました内容を基に各金融機関にヒアリングを行いましたうえで、お客様に有利と思われる2・3件の銀行に絞り、一覧で条件や金利、ご返済額、総返済額、特色等をご確認頂ける「比較シート」を作成し、融資申込み先をご選択頂ける様にサポートさせて頂いております。

物件のことは勿論、住宅ローンにつきましてもお気軽にお問合せください。

ご夫婦収入合算で住宅ローンをお考えのお客様、登記持分にご注意ください。

先日ご相談を頂きましたお話しです。タイトル通りご夫婦で収入を合算し、住宅ローンをお組みになられた知人様からの相談内容です。

ご夫婦共に正社員でお勤めになられ、連帯債務型で住宅ローンをお組みになられたとのお話しでした。ここまではよくある話なのですがここからが問題です。住宅ローンは連帯保証では無く連帯債務なのに、売買契約書の署名捺印は勿論、領収証の宛名、強いては土地建物の登記の持分迄全てご主人様単独でなされたとの事。引渡しも終わり来年の住宅ローン控除の為の確定申告の下調べをしていたところ、現状では奥様は住宅ローン控除の対象外になるのでは?とのご相談でした。

結論から言うと、現状では奥様は住宅ローン控除を受けることは出来ません。

それどころか頭金の出所やこれからの返済内容によっては、奥様からご主人様への資金贈与となり贈与税の対象となってしまいます。

何故そんなことに?仲介業者の営業担当さんや金融機関の融資担当者から何のアドバイスも無かったの?とお伺いすると「何も無かった」とのことでした。

個別の税務提案となると、税理士資格を持たない不動産業者は税理士法に抵触する為アドバイス等をすることは禁止されておりますが、不動産ご購入時の一般的な住宅ローン控除の適用可否やすまい給付金の利用可否等はご資金計画の段階で、仲介業務の一環として説明内容に含まれる気がするのですが・・・。

こうなると、単に今から登記持分を変えることは容易ではありません。抵当権者(お借入金融機関)との協議や築年数によっては住宅家屋証明の適用可否、そして更生登記となることから「税務署」との協議が必要になってきます。勿論登記を変えるとなると費用も嵩んで参ります。

ここからは、個々のお客様のご事情もございますのでここで詳細を書く事は出来ませんが、ご夫婦収入合算でマイホームご購入をお考えのお客様、連帯保証と連帯債務もしくはペアローンになるのかと云ったローンの構成内容、今回は問題になっていませんがその場合の団体信用生命保険の被保険者と保険の内容、そして登記持分と持分比率等々それぞれのメリットとデメリットを含め、仲介担当者様と「ご一緒」に事前に税理士や住所地の税務署職員様に確認を取りながら「じっくり」事前準備をなされることをおすすめさせて頂きます。

物件によっては、他のお客様と「取り合い」になるケースも少なくありません。決して急かすわけではございませんが、後は「物件探し」だけを残すところとして、申込をする金融機関毎のローン商品の別、金利商品を含めたご資金計画等は、あまり楽しいお話しではありませんが事前にご自身が「ご納得」出来る迄しっかりとご確認なされることを重ねて「お薦め」申し上げます。

昭和56年5月31日以前の築年数の土地建物に単独で居住されていた不動産を相続された方に

本日現在、平成28年4月1日から平成31年12月31日迄の売却に対する時限立法ですが、タイトルに当てはまる相続人様は相続不動産ご売却前にご注意ください。

先日お客様より、生前独居だったご兄弟の土地建物を相談者様のお母様が相続を受け、今回相続した不動産を売却した後に気付かれたらしいのですが、「相続によって取得した居住用の空家を譲渡した場合の特別控除の特例」制度についてご相談がございました。

このお客様からの相談内容は売買契約締結後のお話しになっている為、所轄税務署に直接ご相談を頂くことになってしまったのですが、制度の主な概要としては以下になります。

本来、居住用(マイホーム)不動産を売却して取得・売却経費を除いた後、譲渡益が出た場合3000万円迄は譲渡税がかからないと云うのが本則になるのですが、前記の期間中に相続で取得した不動産を売却した場合でも「空家対策」の一環として相続人が住まずともこの3000万円控除が受けれる特例制度がございます。

昭和56年5月31日築(いわゆる旧耐震基準の建物です)以前の土地建物の相続を受けた場合、建物に耐震補強等を行い現行の耐震基準に適合させた建物もしくは解体更地にして土地のみ譲渡した場合が本特例の適用対象(他にも詳細要件はございます)となるのですが、前者の場合は恐らく皆様この辺りの税務面は検討なされた後ご売却をなされるかと思うのですが、後者の場合、解体するのに費用もかかるので取りあえずは建物の瑕疵担保責任は免責として現状有姿として売却されるケースが多いのでは無いかと思われます。

例えば相続不動産を古家付土地として3000万円で売却し、相続財産ゆえ取得費はわからなかったとして売却経費が仮に100万円だったとすると、みなし取得費として売買価格の5パーセント、これに売却諸費用の100万円を控除した額が譲渡税の対象額となります。前記の例ですると、3000万円-150万円-100万円=2750万円。これに5年超の保有期間とすると約640万円の譲渡税のお支払いが必要になり手元には約2110万円が残る計算となります。

仮に上記特例を適用させると、仮に解体費用が150万円程必要になったとしても3000万円-150万円-100万円-150万円(概算解体費用)=2600万円と譲渡益そのものは少なくなりますが、3000万円迄は譲渡税がかからない制度の為、最終的にお手元に約2600万円残る計算となり解体費用を払ったとしても約490万円お手元に多く残る計算となります。

相続を受けた財産だから「節税するのは気が引ける・・・」と云うお思いになられるのもお察し致しますが、お手元の相続財産が「増えた」分、被相続人様のご供養費に充てたり、相続人様の為の費用に充てることで故人様もお喜びになられるのでは無いでしょうか?

税金は国民の義務にも課されていますし国の資本でもありますので、納税額を少なくする「お奨め」ではございませんがそれでも国が定めたルールに基づいての節税はせっかく残してくださった財産の有効な活用の面からも重要に思われます。

「売買代金」だけでは無く、ご購入もご売却も総支払額や総収入額を基準にお考えになられることをお奨め申し上げます。

当社では、解体業者様もご紹介させて頂きます。空家・空地・相続等でご不明な点がございましたら、各士業の専門家ともタイアップしながらワンストップでお応えさせて頂きますので何なりとお気軽にご相談ください。

「売りたくても売れない」他人事ではありません。実家の対策。

「少子化、核家族化」。一時騒がれはしたものの、その後表立ってメディアにも登場しなくなったフレーズですが、大小・難易度は別にして私自身年齢も重なってきたこともあってか、最近ご実家の今後についてご相談を受ける機会が多くなった気がします。

あるご相談者様の例で、親が施設に入所し実家が空家になっているがこの際、売ってしまう方が良いのか誰かに貸す方が良いのか?と云うご相談を頂きました。親御様は、ややご年齢的にも認知症の兆しはあるものの、未だ受け答えは出来?、親が存命の間に売ってしまうのも何か申し訳なく、只このまま空家にしていても手入れが大変だったり貸すとなればそれなりのリフォームが必要で出費も大きくなるし・・・・・。どうしたら?と云うお話しでした。

ご相談者様のプライバシーのこともございますので、このご相談に対しての回答は本文では控えさせて頂きますが、「売る」にしても「貸す」にしてもいずれも法律行為に抵触し、親御様の認知力つまり行為能力の有無が売買・賃貸共に可否の要になってきます。「貸す」のであれば法律行為で言う「管理行為」になりますのでハードルは未だ低いのですが、「売る」となった場合、「処分行為」に該当し、特に「ご自宅」の売却の場合はご本人の意思確認が出来るか否かが相当大きなハードルとなり、この「意思確認」の返答が曖昧な場合、司法書士の先生も登記官も売却(登記)を認めてくれません。この場合家庭裁判所に成年後見の申立を行い、裁判所の売却許可を得たうえでご実家の売却となるのですが、お身内が後見人になる場合、大抵成年後見監督人が裁判所に任命されます。

「成年後見監督人が任命されても自宅が売却出来るならいいじゃない。」と思いがちですが、一旦任命されると親御様がご存命中の間はずっと後見監督人が付され、売却した代金を含め財産の使途が制限(管理)されてしまいます。「お金は親の物だから自分たちが使うつもりも無いので制限・管理されても問題無し。」とも思いがちですが、世の中「ただ(無料)」のもの等ございません。誰が支払うかは別にして、被後見人となる親御様がご存命中の間は、「ずっと」成年後見監督人に対し「報酬」を支払う義務が生じてしまいます。逆に言うと少し辛口な言い方ですが、親の資産が後見報酬でじわりじわりと減ってしまう。と云うお考えが出て来る方も少なくないのでは無いでしょうか?

ここで「タイトル」の通り、親の物は親の物だから「その時」が来るまでは「そっとしておこう」としておくと、「その前」に急な入用が出来たとしても「売りたくても売れない」「介護の為に費用が必要なので自宅を売却して現金化」と云ったご家族のご希望に対応出来ない場合も想定されます。

「生きている間」に話し辛い内容ではありますが、「終活」と云う言葉も最近良く耳にする時代になりましたので、機会があれば親御様が「元気な間」に、ご自宅を含めたご資産の話をしておく方が良いかもですね。

今迄耳にしたことも多々おありかと思われる「遺言」や「成年後見制度」とは別に、「家族信託」も最近注目を浴びてきています。

当社では、司法書士、弁護士、税理士等各士業とも提携しながら「ワンストップ」で不動産に関するご相談を承っております。ご不安なこと等ございましたら是非お気軽にご相談ください。

 

 

やっぱり大事だと思います。ご資金計画

当社では、お問い合わせを頂いたお客様皆様に、ご希望のご条件等をお聞かせ頂き、ご希望に近いかと思われます物件情報のご紹介をさせて頂くのは勿論ですが、先ずは、ご資金計画の事前打ち合わせをご推奨させて頂いております。

ただ、夢のマイホームをお探しになられているお客様ですので、先ずは物件情報を!と云うお声も良くお聞かせ頂くのですが今一度ご検討下さい。お住まい探しは「マイホーム」をご購入なされる迄。そこからは、お客様の多くが今迄生きてこられた期間と同じ位、場合によってはそれよりも永いお付き合いとなる住宅ローンをお組みになるのですから・・・。より良い条件の金融機関に後に借り換えを行ったとしても、その時点でまた、手数料や保証料も必要になって参ります。ベストとは言い切れませんが可能な限り、ベターの金融機関探しも、マイホーム購入の重要な要素かと思われます。

先日ご契約を頂きましたお客様もそうだったのですが、完成済みの新築物件の場合等、お引渡しをご契約後1カ月以内に求められる場合も多く、この場合、お客様に、より条件の良い金融機関をお探ししてのローンの持込みを行うとすると、スケジュール的にかなりタイトになり、結果としてじっくりとご検討頂く時間も限られてしまうケースもございました。
前述の通り、皆様、退屈なお金(資金計画)の話よりも、夢膨らむ「物件」の情報を先にと云うお気持ちは、私も十分承知致しておりますが、新築の自由設計物件等を限定にお探しになられる場合は別として、新築完成済みで価格変更等のチャンスを手放さない為には、やはり、事前にしっかりとご資金計画をお立てになられることを、お奨めさせて頂きます。

以前のブログでも記しましたが、金利だけでなく、疾病保障特約等も各金融機関により条件は異なります。金利が他の金融機関より少し高く違っても、事務手数料や疾病特約の保険料等でその金利差を充分にカバー出来てしまう場合もございます。全てをご理解頂き、総合的にご判断頂く為には、やはり事前にある程度申込金融機関を定めておく方が、よりご安心頂き、逆に「物件」のご検討に集中頂けるものと思います。

例えば、月々のご返済ご希望額を10万円とすると、期間35年、金利優遇を都市銀行優遇金利で△1.7%を適用出来たとして、お借入額は次の様な計算になります。
①変動金利のみの場合、
金利0.775% 月々返済99,795円で、お借入額=3,670万円
②変動金利のみで団体信用生命保険に8大疾病特約を付した場合、金利1.075% 月々返済99,457円で、お借入額=3,480万円
③変動金利50%、35年超長期固定金利50%の場合、金利0.775%(変動)月々返済44,867円、金利2.02%(固定)月々返済54,828円、合計99,695円で、お借入額=3,300万円
④変動金利50%、35年超長期固定金利50%に8大疾病特約を付した場合、
金利1.075%(変動)月々返済44,870円、金利2.32%(固定)54,624円、合計99,494円で、お海嶺額=3,140万円

※金利は、某都市銀行の12月最優遇金利を基に計算致しております。金利や条件は金融機関の審査により異なりますので予めご了承下さいませ。

上記①から④の計算式でもご理解頂ける通り、ご返済額をほぼ同じにしても、ご選択なされるローンの商品の違いで、530万円のお借入額の差が出て参ります。
変動金利・固定金利の別、団体信用生命保険に付保する疾病特約内容等、未来のことになりますので、ベストのご提案をさせて頂く事は誰にも不可能に思いますが、全てご理解頂いてお申し込みをなされることが、ベターなご選択方法かと思われます。
高級車1台分のお借入額の差でございます。もし、④のパターンをお選びになられるのであれば、お探しになる物件価格にも相当に影響が出て来るかと思われます。
当社もそうですが、不動産業者の広告に掲載されている多くのお支払例は、最優遇金利を適用出来た場合の変動金利のご返済額になっている場合がほとんどです。
ただ、お客様のご条件によっては、固定金利をミックスしたり、健康リスクに備えて「疾病特約」を付保する方が、よりご安心頂き長期ローンのご返済を頂ける場合もあるかと思います。
当社では、ファイナンシャルプランナー、住宅ローンアドバイザーの立場からも、出来得る限り、お客様に併せたご資金計画をご提案させて頂きます。
セカンドオピニオンとしてでも結構でございます。住宅ローン等に付、少しご不安にお思いのお客様。是非お気軽にご相談下さいませ。

空家問題についてその2 (今売る?将来売る?)

前回の「空家問題について」で触れさせて頂いた内容を具体的な数字を以って検証してみました。事例はあくまで仮の事例です。少し荒っぽい計算ですがご参考までご覧頂けましたら幸いです。

(例)1物4価と云う言葉はあるのですが、相続税評価額を土地:1500万、建物:300万。時価:2200万、貯蓄額1000万円の世帯と仮に設定。居住期間5年以上、購入代金は不明とします。相続人は配偶者と子供二人の合計3名として。

①お子様宅に同居もしくは介護付住宅等に居所を代えて3年以内に売却した場合、売買代金2200万円に対し、諸費用などは無視したとして居住用財産の特例制度を使い売却による譲渡税は発生致しません。よって、2200万円+貯蓄額の1000万円合計3200万円がお手元に残ります。

②前項の場合で、ご自宅に住まなくなってから3年経過後に売却した場合、売買代金2200万円に対し、みなし取得価格が110万円、売却諸費用を無視したとして売却益2090万円に対し418万円の譲渡税が課されます。よって、1782万円+貯蓄額の1000万円の合計2782万円がお手元に残る計算となります。

③実際に住まなくなってから、相続発生後に売却した場合。前記例より相続税評価額1800万円の不動産と貯蓄1000万円の合計2800万円の相続額に付、基礎控除以内となることから相続税は非課税となります。ただ、保有期間は相続されますが実際に居住はしていないことから(配偶者分については空家期間により異なります)、居住用財産の特例は適用されませんので、仮に相続発生時の時価が変っていないとしても、相続人の手元には、前項②と同額の2782万円の相続額が原則として法定相続分により残ると云う計算値になります。

事例は弊社の管轄エリアである尼崎市内で土地約30坪、築後30年程度の建物の一般的な住宅の評価額を元に、貯蓄額は総務省発表の平均貯蓄額を元に計算しているのですが、巷で騒がれている様な相続税対策をしなければならない場合を除いてで云うと、金銭的な面だけのお話しになりますが、住まなくなったら(必要無くなったら)、そこに住みたい方(欲している方)にお譲りする方が家の為にも、ご本人・ご家族の為にも良い様に思うのは私だけでしょうか。

税金支払い分の418万円を暦年課税の非課税枠を利用して、配偶者とお子様二人に110万円づつ臨時ボーナスとして生前に贈与しても、それでもご本人には418万円-330万円で88万円は②のパターンで売却されるよりも多くお手元に残るのですからその分趣味にも当てれますよね・・・。

このブログを書きながら、不慮の事故でお亡くなりになられたお客様のお言葉を思い出しました。

「渡邊君、「金」は生きてるうちに使ってこそ「金」の意味をなすんやで」と・・・。

冒頭お記し致しました通り、一般的なお話しとなりますので、計算値は少々荒っぽく、売却諸費用や一時所得に伴う市県民税額、健康保険料の変動、お客様個々のご事情等によりお手元に残る金額は異なる場合がございますので、あくまでご参考程度に、そしてより具体的には税理士の先生にご照会頂く必要はございますが、今一度ご家族でお話し頂くきっかけにして頂ければと願っております。勿論、一般的な内容でしたら当方でも法の許す限りお話しはお伺いさせて頂きます。「感情」を第一に、ただ、実際に「検証」も含めてご選択頂きたいと願うお話しでした。